Rakentaminen ilman sen mahdollistavaa kaavaa on kielletty. Kiellosta poikkeamiseen tarvitaan erillinen lupa. Sitä tarvitaan jos suunniteltu rakentaminen poikkeaa voimassaolevasta kaavasta tai rakennus-järjestyksestä tai alue on rakennuskiellossa. Olemassa olevan loma-asunnon muuttamiseen pysyvään asumiseen tarvitaan myös poikkeamispäätös. Maankäyttö- ja rakennuslaissa asetetaan tiettyjä edellytyksiä poikkeusluvan myöntämiselle. Poikkeamisratkaisuilla ei saa muun muassa aiheuttaa haittaa tulevalle kaavoitukselle eikä vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista. Poikkeuslupaa ei myöskään saa myöntää rakentamiseen, jolla on merkittäviä haitallisia ympäristövaikutuksia. Poikkeusluvan myöntää kunta muutamaa poikkeusta lukuun ottamatta. Luvan myöntää alueellinen ympäristökeskus, jos on kyse rakentamisesta ranta-alueelle ilman kaavaa, huomattavasta rakennusoikeuden ylittämisestä tai rakennuksen suojelumääräyksestä poikkeamisesta. Poikkeuslupamenettely on edelleenkin valitettavan yleistä, vaikka maankäyttö- ja rakennuslain tavoitteena onkin rajoittaa rakentaminen kaavoitetuille alueille. Yli puolet vuosittain valmistuvista uusista lomarakennuksista sijoittuu edelleen kaavoittamattomille rannoille poikkeusluvan turvin. Vuonna 2001 myönteisiä poikkeamispäätöksiä tehtiin 2860 kpl. Hakemuksia tehtiin 3446 kpl, joten päätöksistä 83 prosenttia oli myönteisiä. Poikkeuslupa korvaa tavallaan kaavan tai kaavamuutoksen. Se on järjestöjen kannalta ongelmallinen mm. siksi, että se tarjoaa heikommat osallistumismahdollisuudet kuin kaavoittaminen. Esimerkiksi aikataulu on kireämpi, joten järjestön täytyy olla tarkkana.

Poikkeamislupamenettelyn osallistumismahdollisuuksista säädetään maankäyttö- ja rakennuslaissa ja -asetuksessa. Niiden mukaan rakennuspaikan naapureille on kerrottava poikkeuslupahakemuksesta ja annettava seitsemän päivää aikaa esittää siitä muistutuksensa. Tarpeen mukaan kuulutetaan hakemuksesta myös kunnan ilmoitustaululla ja sanomalehdessä. Tällöinkin muistutuksen tekoon on aikaa viikko. Määräaika lasketaan kuulutuksen julkaisemisesta sanomalehdessä.

Ennen poikkeamisluvan myöntämistä täytyy pyytää alueellisen ympäristökeskuksen, muun valtion viranomaisen tai maakunnan liiton lausunto, jos poikkeaminen koskee merkittävästi niiden toimialaa. Samoin tarvitaan naapurikunnan lausunto, jos poikkeaminen vaikuttaisi naapurikunnan maankäyttöön. Alueelliselta ympäristökeskukselta pyydetään lausunto aina kun poikkeaminen koskee aluetta, jota koskevat valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet, joka on luonnon- tai rakennussuojelun kannalta merkittävä tai joka on maakuntakaavassa varattu virkistys- tai suojelualueeksi.

Päätös poikkeamisasiassa toimitetaan paitsi hakijalle myös muistuttajille sekä niille jotka ovat sitä erikseen pyytäneet. Jos muistutuksessa on useampi allekirjoitus, lähetetään päätös ensimmäiselle allekirjoittajalle.

Poikkeamispäätöksestä saavat valittaa paitsi naapurit ja muutamat viranomaiset, myös ne joiden asumiseen, työntekoon tai muihin oloihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa. Valitusoikeus on myös luonnonsuojeluyhdistyksellä tai vastaavalla rekisteröidyllä yhdistyksellä toimialueellaan.